Σε επενδυτικό μπαράζ για τον χώρο του real estate logistics έχει μεταβληθεί ο Ασπρόπυργος και συνολικά το Θριάσιο Πεδίο. Η περιοχή έχει στο στόχαστρο Ελλήνων και διεθνών επενδυτών καθώς και εταιρειών που ζητούν αποθηκευτικούς χώρους με αποτέλεσμα την αύξηση των ενοικίων και την δυσκολία εύρεσης νέων χώρων καθώς η ζήτηση είναι μεγαλύτερη από την προσφορά με το φαινόμενο όποιο ακίνητο να βγαίνει στην αγορά να μισθώνεται σχεδόν αμέσως.
Αυτά τα μεγάλα θέματα που απασχολούν τον τομέα των επενδύσεων στον χώρο logistics, τις ευκαιρίες αλλά και τις προκλήσεις αναφέρθηκαν σε σχετική συνεδρία στο 25ο Συνέδριο της Ελληνικής Εταιρείας Logistics.
Όπως ανέφεραν σχεδόν όλοι οι ομιλητές η περιοχή του Ασπροπύργου και γενικά του Θριασίου Πεδίου παρουσιάζει έντονο κορεσμό και δεν υπάρχουν μεγάλα οικόπεδα καθώς υπάρχει το φαινόμενο της μικροϊδιοκτησίας ενώ υπάρχει σημαντικό πρόβλημα με τις υποδομές κυρίως στο οδικό δίκτυο αλλά και την ηλεκτροδότηση, προβλήματα με την πολεοδομία κ.α..
Ένα σημείο που θίχτηκε επίσης είναι η απουσία στρατηγικού πλαισίου για την περιοχή του Θριάσιου Πεδίου που θα βοηθούσε στην ανάπτυξη περαιτέρω επενδύσεων στην περιοχή. Πλέον με την περιοχή να είναι υπό “πολιορκία” γίνονται κινήσεις στην περιοχή των Μεσογείων όπου είναι πιο βατή η εύρεση χώρων αλλά και εκεί υπάρχουν θέματα. Παράλληλα έχει εμφανιστεί το φαινόμενο, η ζήτηση πλέον να είναι μεγαλύτερη από την προσφορά και μάλιστα στο παιχνίδι δεν είναι μόνο εγχώριοι παίκτες αλλά και εταιρείες από το εξωτερικό από Ευρώπη και Ασία.
Όπως ανέφερε η Δίκα Αγαπητίδου, Γενική Διευθύντρια από την Αθηναϊκή Οικονομική – JLL Alliance Partner, η αγορά παρουσιάζει από το 2018 και μετά σημεία ανόδου που φαίνεται ότι θα συνεχιστεί. Είναι πολύ ενθαρρυντικό -όπως ανέφερε- πως το real estate logistics έχει μπει στο ραντάρ των ξένων επενδυτών. Υπάρχει έντονος ανταγωνισμός. Οι τιμές συνεχίζουν να ανεβαίνουν αλλά πρέπει κάποια στιγμή να υπάρξει κάποιος εξορθολογισμός.
Κατά την ίδια, ένα ζητούμε για τις επενδύσεις αυτές είναι να αρθούν οι αγκυλώσεις και οι παθογένειες από την γραφειοκρατία. Εδώ είναι ενθαρρυντικό πως η Πολιτεία είναι πλέον πιο ενεργή με έργα υποδομής, όπως ο δρόμος που θα συνδέσει την Ελευσίνα με τα Οινόφυτα και οργανισμοί όπως το Enterprise Greece που λύνουν ζητήματα δεκαετιών. H κα Αγαπητίδου ανέφερε πως υπάρχουν πλέον και νέες αγορές logistics όπως η περιοχή της Τρίπολη, τα Ιωάννινα και η Πάτρα.
Από την πλευρά του ο Ηλίας Ηλιάδης, Διευθυντής Προσέλκυσης Επενδύσεων από το Enterprise GREECE τόνισε πως υπάρχουν εξειδικευμένα εργαλεία για την προσέλκυση επενδύσεων με υπηρεσία χαρτοφυλακίου. Παράλληλα προσφέρουν λύσεις σε εταιρείες σε πορεία αναζήτησης στρατηγικών επενδυτών, υπάρχει συγκεκριμένη διαδικασία και κάλεσε και άλλες εταιρείες να συμμετάσχουν.
Ο ρόλος του Enterprise GREECE είναι εισηγητικός στο θεσμικό πλαίσιο στις επενδύσεις στην Ελλάδα με αποτέλεσμα όπου υπάρχουν προβλήματα να γίνονται διορθωτικές παρεμβάσεις. Ο αναπτυξιακός νόμος βοηθά στην μόχλευση επενδύσεων και υπάρχει έντονο ενδιαφέρον στον τομέα του real estate και στον τομέα της εφοδιαστικής αλυσίδας. “Έχουμε εντοπίσει μεγάλο ενδιαφέρον από επενδυτές για χώρους logistics, στην Αττική και γύρω από αυτήν. Το ενδιαφέρον υπάρχει τόσο από εγχώριους επενδυτές όσο και από διεθνείς, επενδυτές, τόσο από την Ευρώπη όσο και από τον υπόλοιπο κόσμο. Μέσω του Ταμείου Ανάκαμψης έχουμε την πράσινη μετάβαση και τον ψηφιακό μετασχηματισμό” ανέφερε ο κ.Ηλιάδης.
Στην δική του τοποθέτηση ο Γιώργος Θεοδωρόπουλος, Portfolio & Asset Manager της Trastor σημείωσε πως τα πράσινα κτίρια δεν είναι μόνο ένα trend, είναι μια αναγκαιότητα λόγω του ESGG το οποίο εφαρμόζεται τόσο από τις εισηγμένες αλλά και από άλλες εταιρείες. Η Ελλάδα αρχίζει, όπως είπε και αποκτά τέτοια κτίρια με πιστοποιήσεις και στον τομέα των κτιρίων γραφείων αλλά και στον τομέα των logistics.
“Κατασκευάσαμε την πρώτη πιστοποιημένη αποθήκη στην Ελλάδα” είπε ο κ.Θεοδωρόπουλος και συνέχισε αποκαλύπτοντας πως αυτή την περίοδο η Trastor κατασκευάζει στον Ασπρόπυργο αποθήκη 75.000 τμ η οποία αναμένεται να ολοκληρωθεί του χρόνου. Θα είναι η μεγαλύτερη αποθήκη στην Ελλάδα κάτω από έναν όγκο.
Όπως υποστήριξε, τα πράσινα κτίρια είναι πιο ακριβά από άποψη κόστους όμως είναι κτίρια σύγχρονα, με τις ρυθμίσεις του ΝΟΚ, έχουν μεγαλύτερα ύψη. Παράλληλα λόγω της κατασκευής τους μπορούν να προσφέρουν μεγαλύτερους αποθηκευτικούς χώρους, πράγμα κρίσιμο και πληρούν τα κριτήρια ESG ενώ συμβάλουν στην μείωση των λειτουργικών δαπανών.
Μιλώντας για τις προκλήσεις, ανέφερε προβλήματα στις υποδομές που υπάρχουν και πρέπει να λυθούν σε επίπεδο Πολιτείας. “Πολλές φορές χρειάζεται να ενώσουμε μια σειρά από οικόπεδα για να φτιάξουμε ένα χώρο logistics” είπε χαρακτηριστικά.
Ανέφερε παράλληλα πως υπάρχει επενδυτικό ενδιαφέρον γιατί σε σχέση με άλλα ακίνητα, ένα κτίριο logistics χτίζεται γρήγορα, είναι μια κατασκευή σχετικά φθηνή ενώ είναι και η γη πιο φθηνή. “Η ζήτηση είναι τεράστια και δεν μπορεί να καλυφθεί με την προσφορά που υπάρχει” σημείωσε και ανέφερε πως αν και ο Ασπρόπυργος είναι το κέντρο των επενδύσεων της Trastor θα μπορούσε ενδεχομένως να εξεταστεί η περιοχή των Μεσογείων καθώς εκεί δεν υπάρχουν προβλήματα ηλεκτροδότησης.
“Εμείς έχουμε συγκεντρωμένη μια αξία 140 εκατ. ευρώ σε χώρους logistics με 160.000τμ αποθηκών, πράγμα που μας κάνει τον μεγαλύτερο επενδυτή ιδιοκτήτη στον Ασπρόπυργο. Συνολικά διαθέτουμε 14 αποθήκες, 12 μισθωτές και περίπου 10 εκατ. ευρώ έσοδα τον χρόνο. Το προσδόκιμο ζωής είναι 20-30 χρόνια πράγμα που επενδυτικά δίνει μεγάλες αξίες” είπε ολοκληρώνοντας την τοποθέτηση του.
Από την πλευρά του ο Θανάσης Καραγιάννης, Chief Investment Officer της PRODEA σημείωσε πως η εταιρεία έχει περίπου 140.000 τμ σε χώρους logistics αξίας περίπου 133 εκατ. ευρώ και έχουμε υπό κατασκευή ένα πολύ μεγάλο έργο για αποθήκη 100.000 τμ στην περιοχή του Ασπροπύργου και επιπλέον και άλλα έργα που κατασκευάζουν.
Όπως είπε η κατασκευή κτιρίων logistics απαιτεί ένταση κεφαλαίου, είναι χρονοβόρα γιατί πρέπει να συγκεντρωθούν πολλά οικόπεδα και να κατασκευαστούν κτίρια σύγχρονα που να καλύπτουν τις ανάγκες της αγοράς. Τα logistics σήμερα καλύπτουν το 5% των επενδύσεων της Prodea και υπάρχει στόχος το ποσοστό αυτό να ανέλθει σε πάνω από 10%.
“Πρώτη φορά υπάρχουν τόσες πολλές εταιρείες που επενδύουν στον κλάδο του real estate logistics και έτσι μπορούν να γίνουν σημαντικές επενδύσεις. Στον Ασπρόπυργο άτυπα έχει γίνει ο κεντρικός κόμβος logistics της χώρας” υποστήριξε ο κ.Καραγιάννης.
Αναφερόμενος στα προβλήματα των επενδύσεων, είπε πως είναι σημαντικά καθώς βλέπουμε κατακερματισμό χώρων, χαρακτηρισμός ως δασικά σε πολλά οικόπεδα που βρίσκονται στην περιοχή του Θριασίου, ενώ πάσχουν οι υποδομές, ειδικά οι οδικές. Θέμα υπάρχει και με την ενέργεια όπως είπε.
“Ο νόμος αναφέρει ότι θα πρέπει το 30% των σκεπών να είναι καλυμμένα με φωτοβολταϊκά. Εμείς θέλουμε να καλύψουμε το 100% όμως υπάρχει αδυναμία του δικτύου να καλύψει την μεταφορά της ενέργειας. Ξοδεύουμε λοιπόν πολύ χρόνο για να μπορέσουμε να λύσουμε όλα αυτά τα θέματα και θα θέλαμε κεντρικό σχεδιασμό και λύσεις από την Πολιτεία γιατί έτσι θα τρέξουν πολλές περισσότερες επενδύσεις” υπογράμμισε ο εκπρόσωπος της Prodea.
O Νίκος Μπαλάνης, Managing Director and Co-CIO of Real Estate της Dromeus Capitalξεκίνησε λέγοντας πως είναι σημαντική η επενδυτική βαθμίδα για κάθε χώρα και η Ελλάδα έχει καταφέρει να βελτιώσει την θέση της. “Είμαστε σε κομβικό σημείο στην Νοτιοανατολική Ευρώπη και οι αποδόσεις τα τελευταία χρόνια είναι σημαντικά χαμηλότερες περίπου 6,5-7%. Επίσης βλέπουμε μια τάση για μείωση του επιτοκίου δανεισμού που διευκολύνει τις επενδύσεις” ανέφερε χαρακτηριστικά.
Όπως είπε, υπάρχει ενδιαφέρον από τους επενδυτές σε δύο αγορές, Αθήνα και Θεσσαλονίκη. Παράλληλα, για τους κατασκευαστές, τους developers και τους επενδυτές σημαίνει πως συνδυαστικά και με το Ταμείο Ανάκαμψης μπορεί να οδηγήσει σε περισσότερες επενδύσεις σε ακίνητα.
Το θέμα του ESG, κατά τον κ.Μπαλάνη, είναι πλέον προαπαιτούμενο για τις πράσινες αποθήκες καθώς το ζητούν εταιρείες αλλά και οι τράπεζες. Αναφερόμενος στα έργα της Dromeus, όπως το πιο πρόσφατο έργο αποθηκών 42.000 τμ στην Ελευσίνα όπου η πρώτη φάση ολοκληρώθηκε και ήδη μπαίνουν μισθωτές. Θα ακολουθήσει Β` φάση για επιπλέον 30-40.000 τμ.
Σε σχέση με τα αντιπλημμυρικά ανέφερε πως εφαρμόζεται σχολαστικά η νομοθεσία αλλά υπάρχουν και εκεί καθυστερήσεις λόγω γραφειοκρατίας. Επίσης σχεδιάζεται ένα νέο έργο 55.000 τμ στο οποίο ήδη υπάρχει έντονο ενδιαφέρον.
“Υπάρχει μεγάλη ζήτηση από την Ελλάδα και το εξωτερικό στην περιοχή του Θριασίου και της Θεσσαλονίκης, είμαστε σε ένα σημείο που δύσκολα βρίσκεις χώρους πλέον, το οποίο δημιουργεί αυξητική πίεση στα ενοίκια. Αν συνεχιστεί η ζήτηση θα δούμε επιπλέον αυξήσεις. Στη Δυτική Αττική δεν υπάρχει πλέον γης λόγω κατακερματισμού των οικοπέδων. Οι ανάγκες είναι πλέον για μεγάλες αποθήκες οπότε η εύρεση χώρου είναι δύσκολη. Στο θέμα της κατασκευής επίσης αντιμετωπίζουμε σημαντικές δυσκολίες. Οι χρήστες τείνουν πλέον να οδηγούνται σε προμισθώσεις δηλαδή να κλείνουν μια αποθήκη ακόμα από την περίοδο αγοράς του οικοπέδου, του σχεδιασμού ή της κατασκευής” είπε καταλήγοντας ο επικεφαλής της Dromeus Capital.
