Νέα δεδομένα στη φορολογητέα αξία των ακινήτων, όπως πρακτικά αποτυπώνεται στον ΕΝΦΙΑ, αλλά και σε σειρά άλλων φόρων (φόρος μεταβίβασης κτλ), φέρνει η αλλαγή που επιφέρει το ΥΠΕΘΟ τους συντελεστές αξιοποίησης οικοπέδων, πρόσοψης σε δρόμους, παλαιότητας καθώς και των υπόγειων και ημιυπόγειων χώρων.
Συγκεκριμένα με νέα απόφαση του υπουργού Εθνικής Οικονομίας Κωστή Χατζηδάκη, με άμεση εφαρμογή, γίνεται “λίφτινγκ” σε συντελεστές, που επηρεάζουν την αποτίμηση των αντικειμενικών τιμών των ακινήτων.
Συγκεκριμένα, ο Συντελεστής Αξιοποίησης Οικοπέδου (Σ.Α.Ο.), πλέον, συνδέεται άμεσα με τον Συντελεστή Δόμησης (Σ.Δ.) και επηρεάζει την δυνατότητα οικοδομικής εκμετάλλευσης. Παράλληλα, διαμορφώνονται ειδικά κριτήρια για ακίνητα με πρόσοψη σε δρόμους ή ζώνες διαφορετικής αξίας, με αποτέλεσμα να μεταπίπτουν τα εν λόγω ακίνητα σε μεγαλύτερες τιμές ζώνης.
Επίσης στο μικροσκόπιο μπαίνουν και τα κριτήρια για τον προσδιορισμό ακινήτων που βλέπουν σε κοινόχρηστους χώρους ή βρίσκονται σε υπόγεια, όπως και για τον χαρακτηρισμό των υπόγειων και ημιυπόγειων χώρων. Ως υπόγειοι χώροι αναγνωρίζονται εκείνοι που προσδιορίζονται ως τέτοιοι στην οικοδομική άδεια ή άλλες σχετικές πράξεις, ενώ οι ημιυπόγειοι θεωρούνται ισόγειοι εκτός αν αποδεικνύεται διαφορετικά από την Πολεοδομική Υπηρεσία.
Παράλληλα, η παλαιότητα των ακινήτων αρχίζει δύο χρόνια μετά την έκδοση της οικοδομικής άδειας και εκφράζεται σε ακέραιο αριθμό ετών. Αν δεν υπάρχει άδεια, η χρονολογία προσδιορίζεται από δημόσια έγγραφα. Για αυθαίρετες κατασκευές, προβλέπονται ειδικά έντυπα και πιστοποιήσεις που αποδεικνύουν την παλαιότητά τους, ενώ σε περιπτώσεις κατεδάφισης, απαιτείται η προσκόμιση άδειας και η υποβολή τροποποιητικής δήλωσης, εάν η κατεδάφιση δεν ολοκληρωθεί εντός της προθεσμίας.
Τέλος, σε περιπτώσεις κατεδάφισης, η άδεια κατεδάφισης πρέπει να προσκομίζεται, με προθεσμίες για την ολοκλήρωση της κατεδάφισης, διαφορετικά ο φορολογούμενος πρέπει να υποβάλει τροποποιητική δήλωση. Στην απόφαση περιγράφονται οι νέοι κανόνες για τον υπολογισμό της αξίας ακινήτων σε ειδικές περιπτώσεις π.χ όταν το κτίσμα στερείται στέγης λόγω καταστροφής. Επίσης δίνεται έμφαση στη χωριστή αξιολόγηση επεκτάσεων και διαχωρισμένων τμημάτων.
Αναφορικά με τις απαλλοτριώσεις, απαιτείται πρόσφατη βεβαίωση από την αρχή που την κήρυξε. Εάν ένα ακίνητο είναι ταυτόχρονα διατηρητέο και απαλλοτριωτέο, εφαρμόζεται ο συντελεστής του διατηρητέου. Σε περίπτωση που το τμήμα του ακινήτου που απομένει μετά την απαλλοτρίωση είναι στατικά ανεπαρκές, θεωρείται επίσης απαλλοτριωτέο.
Ειδικές διατάξεις αφορούν τα διατηρητέα και απαλλοτριωτέα ακίνητα. Σε περιπτώσεις απαλλοτρίωσης, απαιτείται πρόσφατη βεβαίωση, ενώ εάν το υπόλοιπο του ακινήτου μετά την απαλλοτρίωση δεν είναι στατικά ασφαλές, θεωρείται επίσης απαλλοτριωτέο.
Τέλος, η απόφαση “ακουμπά” και το ζήτημα του υπολογισμού της αξίας οικοπέδων ανάλογα με την ένταξή τους στο σχέδιο πόλης και τη σχέση με εισφορές σε γη ή απαλλοτριώσεις. Ειδικές συνθήκες οικοδομησιμότητας και συντελεστές εμπορικότητας λαμβάνονται υπόψη, καθώς και η οικοδομησιμότητα ειδικών χώρων, όπως οι αποθήκες και οι χώροι στάθμευσης.
Ειδικότερα με βάση την απόφαση οι βασικές αλλαγές είναι οι ακόλουθες:
1.Συντελεστής Δόμησης και Αξιοποίησης Οικοπέδου: Αν το οικόπεδο δεσμεύεται από πολεοδομικές ή άλλες διατάξεις ή έχει γίνει στο μεταξύ τροποποίηση των όρων δόμησης της περιοχής, ώστε ο Συντελεστής Δόμησης (Σ.Ε) που μπορεί ή έχει ήδη πραγματοποιηθεί, συνεπεία τούτου, να είναι διαφορετικός από τον Συντελεστή Αξιοποίησης Οικοπέδου (Σ.Α.Ο) που αναγράφεται στους πίνακες τιμών (μικρότερος ή μεγαλύτερος), για τον υπολογισμό της αξίας του οικοπέδου, ως Σ.Α.Ο. λαμβάνεται αυτός που μπορεί ή έχει ήδη πραγματοποιηθεί και όχι εκείνος των πινάκων τιμών. Η ρύθμιση αυτή δεν εφαρμόζεται όταν υπάρχει δυνατότητα μεταφοράς του συντελεστή δόμησης (Σ.Δ.) σε άλλο ακίνητο καθώς και σε περιοχές όπου ο Σ.Δ. είναι διαφορετικός για κάθε χρήση οικοπέδου, οπότε ως Σ.Α.Ο. λαμβάνεται ο μέσος όρος των Σ.Δ. όλων των χρήσεων. Ο εφαρμοζόμενος Σ.Δ. αποδεικνύεται με την προσκόμιση του φύλλου της Εφημερίδας της Κυβερνήσεως, στο οποίο έχει δημοσιευθεί το σχετικό Προεδρικό Διάταγμα ή η διοικητική πράξη, ή με βεβαίωση της αρμόδιας Πολεοδομικής Υπηρεσίας, ή με βεβαίωση αρμόδιου μηχανικού.
Αν προσκομισθεί βεβαίωση της αρμόδιας Πολεοδομικής Υπηρεσίας ή του Δήμου ή της Κοινότητας ή βεβαίωση αρμόδιου μηχανικού, ότι μπορεί το οικόπεδο να κατατμηθεί σε μικρότερα άρτια οικόπεδα και ποιες είναι οι επιφάνειές τους, τότε ως Σ.Α.Ο. λαμβάνεται ο μέσος όρος των Σ.Α.Ο. που αντιστοιχούν στις επιφάνειες των επί μέρους άρτιων οικοπέδων, στα οποία μπορεί να κατατμηθεί η συνολική επιφάνεια του οικοπέδου.
2.Πρόσοψη σε δρόμο ή δρόμους: Αν το ακίνητο του οποίου πρέπει να προσδιοριστεί η φορολογητέα αξία έχει πρόσοψη σε δρόμο, ή σε δρόμους από τον άξονα των οποίων διέρχεται το όριο δύο ή περισσοτέρων κυκλικών ζωνών, ανεξάρτητα αν οι δρόμοι αυτοί αποτελούν όριο δήμων ή κοινοτήτων ή οικισμών, λαμβάνεται η μεγαλύτερη από τις τιμές των ζωνών. Αν έχει πρόσοψη σε γραμμική ζώνη λαμβάνεται η τιμή της γραμμικής αυτής ζώνης. Σε περίπτωση που έχει προσόψεις σε δύο γραμμικές ζώνες λαμβάνεται η μεγαλύτερη από τις τιμές των ζωνών τούτων. Αν έχει προσόψεις σε γραμμική και κυκλική ζώνη λαμβάνεται η μεγαλύτερη τιμή. Την τιμή της γραμμικής ζώνης λαμβάνουν μόνο τα ακίνητα που έχουν πρόσοψη (άνοιγμα-πόρτα, παράθυρο ή προθήκη) στο δρόμο στον οποίο αναπτύσσεται η γραμμική ζώνη.
Ακίνητα που έχουν πρόσοψη στον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου, ο οποίος εκτείνεται έως τον δρόμο, την πλατεία ή άλλο κοινόχρηστο χώρο, χωρίς να μεσολαβεί έτερη ιδιοκτησία ή κτίσμα στην στάθμη του εν λόγω ακινήτου, θεωρείται ότι έχουν πρόσοψη στον δρόμο, την πλατεία ή τον κοινόχρηστο χώρο και λαμβάνουν την τιμή της γραμμικής ζώνης, εφόσον εκεί αναπτύσσεται γραμμική ζώνη. Ειδικά τα ακίνητα που έχουν πρόσοψη αποκλειστικά στον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου (όπου μεταξύ του ακάλυπτου χώρου και του δρόμου, της πλατείας ή άλλου κοινόχρηστου χώρου, παρεμβάλλεται άλλη ιδιοκτησία ή κτίσμα στην στάθμη του εν λόγω ακινήτου), σε αίθριο, σε στοά ή βρίσκονται σε υπόγειο χώρο χωρίς άνοιγμα στο δρόμο, θεωρείται ότι δεν έχουν πρόσοψη στον δρόμο, την πλατεία ή τον κοινόχρηστο χώρο και δεν λαμβάνουν την τιμή της γραμμικής ζώνης, εφόσον εκεί αναπτύσσεται γραμμική ζώνη. Ως προσόψεις ενός ακινήτου θεωρούνται οι πλευρές του που έχουν άνοιγμα (παράθυρο, πόρτα, ή προθήκη) σε δρόμο, στοά ή στον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου. Διευκρινίζεται ότι ειδικά όσον αφορά τα υπόγεια, που η οροφή τους βρίσκεται κάτω ή μέχρι την επιφάνεια του εδάφους, η ύπαρξη τυχόν φεγγίτη σε αυτά, δεν λογίζεται ως άνοιγμα.
3.Υπόγεια-ημιυπόγεια. Υπόγειο θεωρείται ο όροφος ή τμήμα ορόφου που χαρακτηρίζεται ως υπόγειο στην αντίστοιχη άδεια της Πολεοδομικής Υπηρεσίας (εγκεκριμένα σχέδια) ή στην πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και γενικά σε κάθε τίτλο κτήσης του. Σε περίπτωση που δεν υπάρχει κανένα από τα πιο πάνω στοιχεία ο χαρακτηρισμός ενός χώρου ως υπογείου θα πιστοποιείται από την αρμόδια Πολεοδομική Υπηρεσία ή από βεβαίωση αρμόδιου μηχανικού. Απαιτείται η προσκόμιση των αποδεικτικών στοιχείων σε όλες τις περιπτώσεις υπογείων εκτός των περιπτώσεων που ο υπόγειος χώρος έχει είσοδο αποκλειστικά από το κεντρικό κλιμακοστάσιο ή από εσωτερικό ισόγειο χώρο ή είναι χώρος στάθμευσης αυτοκινήτων. Ημιυπόγειοι χώροι θεωρούνται ισόγειοι, εκτός αν αποδεικνύεται, μετά από προσκόμιση βεβαίωσης της αρμόδιας Πολεοδομικής Υπηρεσίας ή αρμόδιου μηχανικού, ότι αυτοί είναι υπόγειοι.
4.Παλαιότητα: Η παλαιότητα αρχίζει να υπολογίζεται μετά τη συμπλήρωση δύο ετών από την ημερομηνία έκδοσης της οικοδομικής άδειας ή την τελευταία αναθεώρησή της (π.χ. αν εκδόθηκε στις 30.9.1978 η παλαιότητα αρχίζει να υπολογίζεται από 30.9.1980) και εκφράζεται σε ακέραιο αριθμό ετών, με την παραδοχή ότι χρονικό διάστημα μικρότερο του εξαμήνου δεν λαμβάνεται υπόψη, ενώ μεγαλύτερο λογίζεται ως έτος. Αν δεν υπάρχει οικοδομική άδεια, η παλαιότητα υπολογίζεται από την χρονολογία κατασκευής, που αποδεικνύεται με οποιοδήποτε δημόσιο έγγραφο, όπως προγενέστερος τίτλος κτήσης, νομιμοποίηση αυθαιρέτου, έναρξη ηλεκτροδότησης.
5. Αυθαίρετα: Η παλαιότητα αποδεικνύεται και από την βεβαίωση περαίωσης της διαδικασίας υπαγωγής του ακινήτου στις ισχύουσες κατά την έκδοση της βεβαίωσης διατάξεις περί ρύθμισης αυθαιρέτων, όπως εκδίδεται από το σχετικό πληροφοριακό σύστημα του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, συνοδευόμενη από το αντίστοιχο φύλλο καταγραφής. Όσον αφορά τις τακτοποιούμενες επιφάνειες ακινήτων πέρα από τη βεβαίωση περαίωσης της διαδικασίας υπαγωγής του ακινήτου στις ισχύουσες κατά την έκδοση της βεβαίωσης διατάξεις περί ρύθμισης αυθαιρέτων, γίνονται επίσης δεκτά για την απόδειξη της παλαιότητας, (i) τα όμοιου χαρακτήρα εκδιδόμενα έντυπα από το σχετικό πληροφοριακό σύστημα του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας των ν. 4014/2011,4178/2013 και 4495/2017 της οριστικής υπαγωγής συνοδευόμενη από το αντίστοιχο φύλλο καταγραφής και (ii) το έντυπο που εκδίδεται από το σύστημα για τα νομίμως προϋφιστάμενα του 1955 κτίρια, όπως κατάσταση δήλωσης περαιωμένη, συνοδευόμενη από το αντίστοιχο φύλλο καταγραφής (εάν αυτό εκδίδεται).
Για αυθαίρετες κατασκευές σε παραδοσιακό οικισμό του άρθρου 116 ν. 4495/2017, εφόσον (i) έχει καταβληθεί το 30% του ειδικού προστίμου και (¡¡) έχει εκδοθεί πιστοποιητικό πληρότητας ταυτότητας κτιρίου, ως χρόνος παλαιότητας του ακινήτου είναι αυτός που αναφέρεται στο φύλλο καταγραφής της δήλωσης ένταξης. Στις παραπάνω περιπτώσεις για τον υπολογισμό της παλαιότητας λαμβάνεται υπόψη η καταληκτική ημερομηνία του διαστήματος που αναγράφεται στο πεδίο παλαιότητας του αντίστοιχου φύλλου καταγραφής. Για να εφαρμοσθεί ο συντελεστής παλαιότητας πρέπει το κτίσμα να είναι πλήρως αποπερατωμένο. Σε περίπτωση επέκτασης υπάρχοντος κτίσματος η παλαιότητα υπολογίζεται χωριστά για κάθε τμήμα, ανάλογα με το χρόνο κατασκευής του
6.Ημιυπαίθριοι χώροι και σοφίτες: Για τις περιπτώσεις τακτοποίησης ημιυπαιθρίων χώρων και σοφιτών με τον ν. 3843/2010, για την απόδειξη της παλαιότητας, γίνεται δεκτό το έντυπο που φέρει τις σχετικές σφραγίδες από το αρμόδιο πολεοδομικό γραφείο, το οποίο δεν εκδίδεται από κάποια πλατφόρμα του ΤΕΕ.
7.Αλλαγή χρήσης-ανακαίνιση: Άδειες αλλαγής μόνο της χρήσης του κτιρίου ή άδειες ανακαίνισης που δεν θίγουν τον φέροντα οργανισμό του κτιρίου δεν λαμβάνονται υπόψη για τον υπολογισμό της παλαιότητας. Σε περίπτωση που θίγεται ο φέρων οργανισμός του ακινήτου, η παλαιότητα υπολογίζεται δύο χρόνια μετά την ημερομηνία έκδοσης της απαιτούμενης σχετικής άδειας.
8. Απαλλοτριωτέο ακίνητο: Απαιτείται πρόσφατο έγγραφο από την αρχή που κήρυξε την απαλλοτρίωση, από το οποίο να προκύπτει:
α) Ότι έχει κηρυχθεί η απαλλοτρίωση (πράξη κήρυξης της απαλλοτρίωσης και Φ.Ε.Κ. στο οποίο έχει δημοσιευθεί).
β) Ότι η απαλλοτρίωση δεν έχει ανακληθεί και
γ) Η επιφάνεια των απαλλοτριωτέων τμημάτων.
Σε απαλλοτριωτέο ακίνητο που έχει χαρακτηρισθεί και ως διατηρητέο, εφαρμόζεται μόνο ο συντελεστής του διατηρητέου. Εφόσον μετά την απαλλοτρίωση το κτίσμα που απομένει δεν μπορεί στατικά, κατά τη βεβαίωση της αρμόδιας Πολεοδομικής Υπηρεσίας ή αρμόδιου μηχανικού, να θεωρηθεί αυτοτελής οικοδομή και είναι στατικά ανεπαρκές θεωρείται και αυτό απαλλοτριωτέο και εφαρμόζεται ο αντίστοιχος μειωτικός συντελεστής.
Αν το εναπομένον τμήμα του κτίσματος μετά την απαλλοτρίωση είναι μικρότερο του 50% της συνολικής επιφάνειας των κτισμάτων και μικρότερο των 50τ.μ. ανά όροφο, εφαρμόζεται και για αυτό ο συντελεστής του απαλλοτριωτέου.
