Την ώρα που το ράλι στις τιμές των ακινήτων αναμένεται να έχει και συνέχεια σπάζοντας σύντομα το ιστορικό υψηλό του 2008, οι νέες αγορές κατοικιών από τα νοικοκυριά επιβεβαιώνεται ότι γίνονται σε μεγάλο πλέον βαθμό με μετρητά και την χρήση των αποταμιεύσεων.
Η στεγαστική πίστη βρίσκεται στο «ψυγείο» εδώ και μεγάλο χρονικό διάστημα με το ύψος των νέων δανειακών συμβάσεων να σημειώνει κατακόρυφη πτώση σε ετήσια βάση.
Με τόσο υψηλές τιμές ακινήτων και ταυτόχρονα υψηλά επιτόκια (οι τρεις διαδοχικές μειώσεις επιτοκίων της ΕΚΤ έχουν περάσει σε πολύ μικρό βαθμό στο κόστος δανεισμού καθώς είναι πολύ πρόσφατες) η ζήτηση για στεγαστικά δάνεια μειώθηκε το γ’ τρίμηνο φέτος με τον ρυθμό μεταβολής τους τον Αύγουστο να βρίσκεται στο -2,7%.
Σύμφωνα με τα στοιχεία που δημοσιεύει η Τράπεζα της Ελλάδος στην Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας, οι εκταμιεύσεις δανείων με εξασφάλιση οικιστικά ακίνητα διαμορφώθηκαν σε 593 εκατ. ευρώ, αυξημένες κατά 16,9% σε σχέση με το πρώτο εξάμηνο του 2023 όταν και διαμορφώθηκαν σε 508 εκατ. ευρώ.
Τα ποσά παραμένουν ωστόσο πολύ χαμηλά τόσο ως απόλυτο μέγεθος όσο και σε σύγκριση με το επίπεδο προ της παγκόσμιας χρηματοπιστωτικής κρίσης. Το πρώτο εξάμηνο του 2024 υπεγράφησαν 10.257 νέες δανειακές συμβάσεις, με τη μέση εκταμίευση δανείου να ανέρχεται σε 57.900 ευρώ, μειωμένη έναντι του πρώτου εξαμήνου του 2023 που είχε διαμορφωθεί σε 77.200 ευρώ. Τα φετινά δάνεια δηλαδή είναι χαμηλότερα κατά 25% μεσοσταθμικά σε σχέση με τα περσινά.
Η χρήση των μετρητών για την αγορά κατοικίας επιβεβαιώθηκε χθες και από τον Θοδωρή Τζούρος, Ανώτερο Γενικό Διευθυντή και Επικεφαλής Corporate & Investment Banking της Πειραιώς, ο οποίος σε τοποθέτηση του επεσήμανε ότι το ήμισυ και παραπάνω των άμεσων ξένων επενδύσεων που έγιναν στη χώρα στο εξάμηνο ύψους 2,1 δις. ευρώ αφορά επενδύσεις σε ακίνητα για Golden Visa οι οποίες και προφανώς στο μεγαλύτερο ποσοστό τους γίνονται με μετρητά.
Συνεχίζεται το ράλι τιμών
Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδας οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα βρίσκονται μια ανάσα από το ιστορικό υψηλό τους – που σημειώθηκε το γ’ τρίμηνο του 2008 στις 102,2 μονάδες ενώ στην Αθήνα το ρεκόρ έχει ήδη σπάσει. Σύμφωνα με την Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας ο δείκτης τιμών ακινήτων ο οποίος από τον Οκτώβριο του 2017 συνεχώς αυξάνεται έφτασε στο τον Ιούνιο φέτος στις 99,2 μονάδες.
Και υπάρχουν όλες οι προϋποθέσεις το ρεκόρ να σπάσει αφού όπως επισημαίνει η κεντρική τράπεζα «Βραχυπρόθεσμα οι τιμές εκτιμάται ότι θα συνεχίσουν την ανοδική τους τάση όσο η ζήτηση από το εξωτερικό διατηρείται ισχυρή». Σε αυτό θα πρέπει να προστεθεί και η υποτονική δραστηριότητα του κατασκευαστικού κλάδου που δεν επιτρέπει την αναπλήρωση του αποθέματος ακινήτων
Χαμηλός ο κίνδυνος αθέτησης
Τα στοιχεία της ΤτΕ δείχνουν ότι οι συντριπτικά περισσότερες εκταμιεύσεις (96,9%) προορίζονται για αγορά σπιτιού για ιδιοκατοίκηση, ενώ μόλις το 3,1% αφορά δάνεια για αγορά οικιστικού ακινήτου προς εκμίσθωση.
Με βάση τα παραπάνω η μέση εκταμίευση είναι μόλις στο 61,2% της αξίας του υπό υποθήκευση ακινήτου από 61,7% το πέρυσι. 9 στα 10 δάνεια είναι μικρότερα από το 80% της αξίας του υπό υποθήκευση οικιστικού ακινήτου. Σχεδόν 1/3 (29%) φτάνει το πολύ στο 50%.
Ο δείκτης δανείου προς εισόδημα κατά την έκδοση διαμορφώθηκε στο 3,8 που σημαίνει ότι το ύψος του δανείου είναι σχεδόν 4 φορές υψηλότερο από το διαθέσιμο ετήσιο εισόδημα του δανειολήπτη.
Με βάση πάντως την ταξινόμηση της Κεντρικής Τράπεζας, το 72,9% των δανείων που εκταμιεύονται ανήκουν στην κατηγορία χαμηλού κινδύνου αθέτησης καθώς οι δανειολήπτες κρίνεται ότι έχουν επαρκές εισόδημα και ικανοποιητική ικανότητα εξυπηρέτησης του δανείου. Το 26,9% ανήκει στη μεσαία κατηγορία και μόλις στο 0,2% δίνεται σε δανειολήπτες που δεν έχουν επαρκές εισόδημα και άρα ικανοποιητική ικανότητα εξυπηρέτησης του δανείου.
Σχεδόν όλοι οι δανειολήπτες που προχωρούν στη λήψη δανείου, έχουν ως στόχο την αγορά ακινήτου για ιδιοκατοίκηση. Μόλις 3 στα 100 δάνεια αφορούν αγορά ακινήτου προς εκμίσθωση.
Σχεδόν όλα τα δάνεια είναι πλήρως χρεολυτικά.
Μονόδρομος το σταθερό επιτόκιο
Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ αξίζει να σημειωθεί το σχεδόν μονόπλευρο ενδιαφέρον για τα σταθερά επιτόκια καθώς:
Το 45% των δανείων έχουν αρχική περίοδο σταθερού επιτοκίων μεγαλύτερη των 10 ετών
Το 15% των δανείων έχουν αρχικό σταθερό επιτόκιο τα πρώτα 5-10 χρόνια.
Το 16% των δανείων έχει αρχικό σταθερό επιτόκιο έως 12 μήνες με την ΤτΕ να σημειώνει ότι η πλειονότητα των δανειοληπτών προστατεύεται από περαιτέρω αυξήσεις των βασικών επιτοκίων.
Σε άλλα επιμέρους στοιχεία που αφορούν στην ταυτότητα των στεγαστικών σημειώνεται ότι:
Το μέσο δάνειο διαρκεί 24,3 έτη
Το 16% των δανειακών συμβάσεων έχει διάρκεια έως 15 έτη
Το 35% έχει διάρκεια 15-25 έτη
Το 44% με διάρκεια 25-30 έτη
Το 5% είναι διάρκειας άνω 30 ετών
